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長租公寓迎來“至暗時刻” 租客房東能否全身而退?
www.grzpch.tw 】 【 2020-12-30 15:23:36 】 【 來源:四川法治報

   本報全媒體記者 蔣京洲 見習記者 王晗陽
  
  在房地產行業從業數年的王力明白,信任是房產交易中最稀有的資源,不過這次陷入信任危機的是自己。今年10月以來,國內長租公寓公司接連“暴雷”。中介公司跑路留下一地雞毛,讓房東和租客站在了對抗的前沿。房東暴力清客、租客集中維權等新聞頻繁見諸報端。
  
  對于漂泊在城市中尋求“蝸居”的年輕人來說,這無疑是慘痛的一課。在記者調查中,許多租客講述了自己因中介公司跑路所陷入的困窘,更有人因為落入“租金貸”陷阱,擔憂著可能到來的征信危機。而站在房東的立場,收不到房租顯然也突破了他們的心理底線。
  
  四川坤弘律師事務所律師王文璞告訴記者,在此“至暗時刻”,持續的對抗很有可能激化矛盾,致使某一方觸犯法律的紅線,唯有房東和租客雙方放下對抗,形成維權合力,持續表達維權訴求才是上策。
  
  事件調查
  
  “突然有一天有人告訴你,租了一年半的房子不能住了,我很難接受”“我在10月底之前就發現了不對勁的地方,不過一直認為只是局部房源調整,不會影響到自己的正常生活?!弊鳛殚L租公寓租客、房地產從業人士,王力很早就嗅到了危險的氣息,然而僥幸心理讓他沒有選擇退租,直到“暴雷”成為現實。
  
  大學生劉雯同樣身陷中介跑路的窘境?!鞍肽攴孔饧由涎航?,我總共交給中介16800元,現在還沒住滿三個月,原房東就找上門來了?!眲Ⅵ┱f。
  
  頭疼的不只是房客,在某長租公寓的一個房東維權群中,焦慮的情緒正在不斷蔓延。每天群里洶涌的信息流讓家住成都市金牛區的房東段女士愈發難以看清形勢。面對群里少數房東“換鎖、斷網、停水停電”的清客方式,段女士并不贊同,“我房子里的租戶基本都是剛畢業的娃娃,初入社會就碰到這種事情,我不想給他們太大壓力,退租的事情會好好和他們說?!?br/>  
  ●“中介告訴我,‘租金貸’繳納房租可以省下一筆雜費,我以為只是支付方式上有所差異,直接貸了一年的房租
  
  隨著電子門鎖的一聲低鳴,陳強松了一口氣,下班回到住處的這段時間,是他一天中最為惶恐的時段,“總害怕有一天,開門密碼就不好用了?!?br/>  
  作為涉事長租公寓的租戶,陳強告訴記者,自己的租房合同“紙面上”還有10個月才到期,不過房東已經委婉地向他下了“逐客令”,限他一個月內搬出房屋。
  
  “無非是再換個房子,我本來打算連押金都不要了,看新聞才曉得有個叫‘租金貸’的東西?!盇PP里生成的貸款合同和還款計劃讓陳強懵了。
  
  據了解,所謂“租金貸”是微眾銀行提供給涉事長租公寓租戶的一項貸款業務,此業務允許租客在沒有足夠資金的情況下,先通過貸款預付一年期的租金,之后按月或按季度分期償還。
  
  涉事長租公寓招股書披露,2017年、2018年和2019年前9個月,該公司使用“租金貸”的租客占比分別為91.3%、75.8%和67.9%。其中,2019年前9個月,該長租公寓通過“租金貸模式”從租客處獲得的預付款為7.9億元,占公寓租金收入的80%。
  
  ●“租金貸”模式進一步將長租公寓跑馬圈地的“煉金術”發揚光大,生生把房屋租賃變成了一種金融產品
  
  兩年前,時任我愛我家副總裁的胡景暉就曾炮轟長租公寓,以超出市場租金的20%至40%拼命收房,完全擾亂了正常的租賃市場,并且長收短付的模式,讓行業存在“暴雷”的風險。
  
  長租公寓通過拉高月租金搶占房東市場,將收來的房子裝修后對外出租,按月或按季度向房東支付租金。同時,引入第三方信貸機構,通過提供租房貸款,向長租公寓墊付租戶一年期的房租。租客則向長租公寓支付押金,并約定租賃期內按“還款計劃”向信貸機構還款。
  
  如此,依靠租客的少量押金,長租公寓便撬動了整年的租房貸款作為進一步“攻城略地”的資本。不過,當房屋的入住率不理想或持續下降時,長租公寓這一踩著資金鏈的“高空舞者”,便面臨墜落地面的風險。
  
  ●“微眾頂不住了”,申請了“租金貸”的租戶終于能在這場鬧劇中“全身而退”
  
  12月4日,“微眾頂不住了”成為了幾個租戶維權群里的關鍵詞。近一個月來,焦慮、無助、恐慌,跌倒塵埃里的租戶們第一次有了“心里有底”的踏實感。
  
  微眾銀行先是在12月2日晚間發布公告稱,所有被卷入本次長租公寓“暴雷”風波的微眾銀行客戶,經客戶提出及銀行確認后,剩余貸款本金將給予免息延期,在2023年12月31日之前,微眾銀行不扣款、不計息,不影響信用記錄。
  
  12月4日,微眾銀行又發布一則新的解決方案,具體方案為,“租金貸”客戶退租并搬離后,與該行簽署協議,將退租后該長租公寓所欠客戶的預付租金,用于抵償客戶在銀行的貸款,微眾銀行將結清該筆貸款。
  
  12月25日,涉事長租公寓已經全部下架了其APP上的房源信息。
  
  律師說法
  
  房東是否有權清客,合同性質很關鍵

  
  針對中介跑路,原房東是否有權利直接驅逐租客的問題,王文璞認為,應結合具體情況進行判斷。他表示,房東與中介之間簽訂的合同既有可能是租賃合同,也有可能是委托合同,兩者產生的法律效果不同。
  
  如果房東與中介簽訂的合同為租賃協議,即房東將房屋租賃給中介公司后,由中介將房屋租賃給租客,在此種運營模式下,中介公司與租客之間系轉租關系,房東與中介、中介與租客之間的租賃關系互相獨立,房東與租客之間無直接法律關系。依據《合同法》第二百二十四條以及最高法關于房屋租賃合同司法解釋第十八條之規定,如房東與中介之間的租賃協議解除,則房東有權要求租客搬離。
  
  如果房東與中介之間簽訂的是委托合同,即房東委托中介對房屋進行經營管理,中介代表房東與租客簽訂房屋租賃合同。那么,依據《民法總則》第一百六十二條及《合同法》第四百零二條之規定,房東與租客之間存在直接的租賃關系,房東無權要求租客搬離,房租風險由房東自行承擔。
  
  王文璞表示,不能僅憑合同名稱斷定合同性質。由于房東與中介公司之間除簽訂有書面合同外,還可能簽訂有其他補充協議及房東單方出具的委托書等,應當綜合房東與中介公司之間全部書面證據綜合認定。


       暴力清客不可取,可能涉罪


       對于部分房東急于止損,暴力清客的做法,王文璞認為并不可取。他強調,房東在要求租客搬離時,應當采取合法手段。如房東采取丟棄租客物品、強行換鎖、強行侵入等行為,則可能承擔賠償責任,情節嚴重的還可能涉嫌故意毀壞他人財物罪、非法侵入住宅罪及非法拘禁罪。
  
  那房東還有哪些救濟渠道?“首先,不論是房東或租客承擔租金風險,其風險的產生均是中介無法向房東交付租金的違約行為導致的,因此建議房東及租客本著公平原則,協商一致,共同承擔租金風險。雙方也可以請求人民調解組織介入進行調解處理?!蓖跷蔫闭f,“其次,房東及租客也可以向公安機關報案,如公安機關認定中介的行為涉嫌犯罪,亦可以期待通過刑事追贓的形式追回已經交納給中介的租金?!?br/>  
  此外,王文璞認為,鑒于部分租客在交納租金時系通過“租金貸”方式進行,不排除監管部門對銀行與租客、中介之間的貸款、放款協議進行政策性評價,從而影響租客需承擔的義務。


      長租公寓誘導貸款,須落實監管


      具體到本次事件,根據租戶提供的“租金貸”合同,王文璞表示,微眾銀行的主要合同義務為將審批的貸款金額轉入合同約定的銀行賬戶。因此從該角度來看,其已經履行了主要合同義務,因此除非租客與微眾銀行另有約定,否則不影響該合同效力。

  記者注意到,2019年12月25日出臺的《六部門關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》第八條“管控租賃金融業務”規定,住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款,不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。第九條“加強租賃企業監管”進一步限定:“住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過30%?!?br/>  
  本次事件中,涉事長租公寓“管家”在租戶簽約前承諾“使用租金貸可減免雜費”的行為無疑有誘導租戶使用住房租金消費貸款的嫌疑。而據涉事長租公寓招股書顯示,其2019年前9個月通過“租金貸”模式獲取的租金預付款,占公寓租金收入的80%,遠超30%的占比規定。因此,除了向租客和房東承擔違約責任之外,涉事長租公寓及金融機構有必要進一步落實監管要求。
  
 ?。ǔ蓭熗?,受訪對象均為化名)

編輯:彭旭

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